Les dépenses de ravalement incombent au bailleur sauf stipulation expresse contraire ; à défaut de stipulation, le paiement par le locataire des provisions sur charges pendant quatre ans ne suffit pas à caractériser son accord.
Le propriétaire d'un immeuble loué à destination d'hôtel avait poursuivi son locataire en paiement des frais de ravalement des façades de l'immeuble.
Une cour d'appel avait accueilli cette demande.
La clause du bail définissant les charges incombant au locataire précisait que la liste n'était pas limitative ; il s'en déduisait que les parties avaient entendu faire supporter à ce dernier toutes les charges liées à l'entretien de l'immeuble.
En acceptant sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges, le locataire avait en outre démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée.
La Cour de cassation a censuré cette décision : les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire, le seul paiement des provisions étant insuffisant à caractériser un accord du locataire pour les prendre à sa charge.
Si l'article 1720 du Code civil prévoit que, pendant la durée du bail, le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires, ces dispositions ne sont pas d'ordre public et les parties peuvent y déroger.
Encore doivent-elles le faire de manière expresse.
En l'espèce la clause était ainsi rédigée : « Le locataire remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature que ce soit, présents ou futurs concernant les lieux loués dont y compris le foncier ; il remboursera égalementtoutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telles que chauffage, ascenseur, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble, les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble ; cette liste étant simplement indicative et non limitative. »
En refusant de mettre les frais de ravalement des façades, exorbitants du droit commun, à la charge du locataire, la Cour de cassation donne une nouvelle illustration de la rigueur avec laquelle elle interprète les aménagements conventionnels.
Les bailleurs doivent faire preuve de la plus grande vigilance lors de la rédaction de la clause relative aux charges.
Source : Cass. 3e civ. 19 décembre 2012 n° 11-25.414 (n° 1601 FS-PB), Sté Gestion de l'hôtel Le Corbusier c/ Sté de l'UH Le Corbusier
